다가구주택 경매 보증금 선순위, 반드시 알아야 할 핵심 정보

다가구주택 경매에 참여할 때 가장 중요한 부분 중 하나가 바로 보증금 선순위입니다. 임차인의 권리관계가 복잡하게 얽혀 있는 다가구주택은 보증금 회수 여부가 경매 낙찰자나 기존 임차인 모두에게 큰 영향을 미치기 때문에 반드시 명확하게 이해해야 합니다.

 

다가구주택과 다세대주택 차이점

 

우선 다가구주택과 다세대주택의 차이를 알아볼 필요가 있습니다. 이는 경매 절차와 보증금 우선순위 산정에 영향을 주기 때문입니다.

• 다가구주택: 건축법상 1개의 건축물로 등기상 1개의 단일 소유자이며, 각 세대는 별도의 등기가 없습니다.
• 다세대주택: 구분등기가 되어 있어 각 세대별로 등기부가 존재합니다.

따라서 다가구주택 경매에서는 전체 건물에 대해 하나의 등기부가 존재하기 때문에 전체 임차인들의 권리관계를 종합적으로 검토해야 합니다.

 

다가구주택 경매 보증금 선순위 결정 기준

보증금 선순위는 다음과 같은 기준으로 결정됩니다.

1. 대항력

임차인이 주택 인도와 전입신고를 완료하면 대항력이 발생합니다. 대항력이 있으면 경매 낙찰자에게 대항하여 임차권을 주장할 수 있습니다.

2. 확정일자

확정일자는 임대차 계약서에 동사무소 등에서 날짜를 받아 놓는 것으로, 우선변제권 판단에 중요한 기준입니다.

3. 최우선변제금

주택임대차보호법에 따라 일정 조건을 갖춘 임차인은 보증금 중 일정 금액을 다른 권리자보다 우선 변제받을 수 있습니다. 다가구주택은 도시지역과 보증금 기준에 따라 달라집니다.

 

최우선변제금 기준 이하 보증금

• 지역과 건물유형(다가구, 다세대 등)에 따라 보증금이 일정 금액 이하일 때 가능(2025년 기준)
  (1) 최우선변제 보호금액
  [수도권] 5천만원 이하  [광역시] 4천만원 이하  [그 외 지역] 3천만원 이하
  
  (2) 실제로 받을 수 있는 금액(1순위 변제 한도)
  [수도권] 1.7억원   [광역시] 1.5억원   [그 외 지역] 1.3억원

 

다가구주택 경매 보증금 선순위 판단 순서

1. 등기부 확인 (근저당권, 압류, 가압류 등)
2. 임차인 현황 조사 (전입일자, 확정일자, 보증금액)
3. 대항력 있는 임차인 여부 파악
4. 우선변제권 및 최우선변제권 적용 여부 확인

 

경매에서 선순위 보증금 보호 여부

경매 진행 시 선순위 보증금은 말소기준권리보다 먼저 대항력을 갖춘 임차인의 경우 일정 보증금 전액 또는 일부가 보호됩니다. 다만, 말소기준권리 이후에 임차한 경우 대항력이 없으면 보증금 전액을 날릴 위험도 있습니다.

 

다가구주택 경매 실전 사례

예를 들어, A씨가 보증금 5000만원으로 다가구주택 1층에 거주하고 있고, 전입일은 2021년 3월, 확정일자는 2021년 4월이라고 가정해 보겠습니다.

• 근저당 설정일: 2022년 1월
• 경매개시일: 2024년 3월

이 경우 A씨는 말소기준권리인 근저당권 설정일보다 전입일이 빠르기 때문에 대항력이 인정되고, 최우선변제금 또는 전액 보증금 보호 가능성이 높습니다.

 

결론 및 주의사항

다가구주택 경매는 임차인의 권리관계가 복잡하기 때문에 반드시 등기부, 전입세대 열람, 확정일자 여부, 보증금 기준 등을 면밀히 검토해야 합니다. 선순위 보증금 여부를 잘못 판단하면 예상치 못한 손실이 발생할 수 있습니다.

따라서 경매 참여 전에는 전문가의 자문을 받거나 권리분석 서비스를 활용하는 것이 매우 중요합니다.

 

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자주 묻는 질문(FAQ)

Q1. 다가구주택 경매 보증금 선순위 보호 금액은 어떻게 결정되나요?

지역별 최우선변제금 기준과 임차인의 대항력, 확정일자 유무에 따라 보호 금액이 결정됩니다.

Q2. 선순위 임차인 보증금은 낙찰자가 승계해야 하나요?

대항력 있는 임차인은 낙찰자가 임대차를 승계하게 됩니다. 그렇지 않은 경우에는 보증금 변제 없이 명도 대상이 됩니다.

Q3. 선순위 임차인이 여러 명일 때 우선순위는?

전입일자, 확정일자 기준으로 선순위가 정해지며, 최우선변제권이 있는 임차인부터 보호받게 됩니다.