1. 이혼과 양도소득세, 어떤 관계가 있을까?
많은 사람들이 이혼 시 재산분할로 부동산을 나누면 세금은 발생하지 않는다고 생각합니다. 실제로는 단순한 재산분할에는 양도소득세가 부과되지 않지만, 이후 부동산을 매도하는 과정에서는 문제가 발생할 수 있습니다.
2025년 기준 세법에 따르면, 이혼 후 부동산을 양도할 경우 ‘취득 시점’과 ‘보유 기간’이 핵심 요인으로 작용하며, 이혼 과정에서 소유권이 변경된 점이 양도세 과세 기준에 큰 영향을 줍니다.
2. 양도소득세란 무엇인가?
양도소득세(양도세)는 개인이 부동산, 주식 등 자산을 팔아서 발생한 이익, 즉 양도차익에 대해 부과되는 세금입니다. 예를 들어, 아파트를 5억 원에 구입했다가 10억 원에 팔게 되면, 그 차익인 5억 원에 대해 일정 세율로 세금을 내야 합니다.
특히 부동산의 경우, 보유 기간과 주택 수, 거주 여부 등에 따라 세율과 공제 조건이 달라지며, 상황에 따라 세금 부담이 매우 커질 수 있습니다. 이혼 후의 부동산 거래는 이런 기준이 복잡하게 얽히는 경우가 많아 세심한 주의가 필요합니다.
3. 양도세 폭탄의 주요 원인
- 취득 시점이 재산분할일로 간주되는 경우: 실제로 오래 보유했더라도 세법상 최근에 취득한 것으로 간주되어 장기보유특별공제를 받지 못함.
- 1세대 1주택 요건 상실: 이혼으로 인해 다른 주택이 생기면서 비과세 요건을 충족하지 못함.
- 증여로 간주: 이혼 재산분할 과정이 불균형하거나 실질적으로 '증여'로 판단될 경우, 증여세 또는 양도세가 과세될 수 있음.
이러한 조건으로 인해, 실거래가가 상승했더라도 양도차익에 대한 세금 부담이 수천만 원에 달할 수 있습니다.
4. 실제 사례로 보는 세금 부담
예를 들어, 2015년에 공동 명의로 매입한 아파트를 2023년 이혼하며 A씨 단독 명의로 이전했고, 2025년에 12억 원에 매도한 경우를 살펴봅시다.
세법상 A씨는 2023년에 취득한 것으로 간주되며, 보유 기간이 2년 미만이라 장기보유특별공제 적용이 불가능합니다. 또한, 이혼 후 2주택자로 판단되어 1세대 1주택 비과세 혜택도 적용되지 않아 약 1억 원 이상의 양도세가 발생할 수 있습니다.
5. 절세를 위한 전략은?
- 재산분할 계약서 명확화: 취득 시점과 지분 이전 방식에 대해 세무사와 충분히 상담 후 작성
- 명의 이전 시점 고려: 매도 계획이 있다면 명의 변경 시기를 조정해 보유 기간을 확보
- 1세대 1주택 요건 유지: 이혼 후에도 주택 수를 조정해 비과세 조건을 충족하는 전략 수립
6. 전문가의 조언
이혼 후 부동산 정리는 단순한 재산분할 이상의 복잡한 세무 이슈를 동반합니다. 세무사 또는 부동산 전문 변호사와의 상담은 필수입니다. 특히 2025년 개정된 부동산 세법은 다양한 조건이 추가되었기 때문에, 잘못된 판단은 수천만 원의 세금 손해로 이어질 수 있습니다.