전세 만기 다가오는데 보증금 못 받을까봐 불안하다면? (가압류 대응법 총정리)

 

왜 보증금 반환이 불안한가요?

최근 부동산 시장의 침체로 인해 전세보증금을 돌려받지 못하는 사례가 증가하고 있습니다. 특히 임대인이 가압류 등의 법적 조치로 인해 자산이 묶일 경우, 세입자는 보증금을 온전히 반환받지 못할 위험에 처할 수 있습니다.

이 글에서는 전세 만기 전후에 발생할 수 있는 위험 요소와 함께, 가압류에 대응하는 법적 방법을 상세히 안내드립니다.

 

1. 가압류란 무엇인가요?

가압류란, 채권자가 향후 본안 소송에서 채권을 확보하기 위해 채무자의 재산을 미리 묶어두는 법적 절차입니다. 전세 계약에서는 임대인의 채권자(은행, 개인 등)가 해당 부동산에 대해 가압류를 걸 수 있으며, 이로 인해 세입자의 우선순위가 밀릴 수 있습니다.

따라서 가압류는 단순한 ‘경고’가 아니라, 세입자의 보증금 반환 권리에 직접적인 영향을 미치는 위험 요소입니다.

 

2. 전세 만기 전 확인해야 할 사항

• 등기부등본 확인: 임대인 명의의 부동산에 가압류, 근저당, 경매 신청 등이 있는지 확인합니다.
• 확정일자 및 전입신고: 보증금 보호를 위해 반드시 전입신고와 확정일자를 받아야 대항력이 생깁니다.
• 보증금 반환보증 가입 여부: ‘HUG 전세보증금 반환보증’ 등의 제도를 활용하면 보증금 미반환 시 일정 금액을 보장받을 수 있습니다.

 

3. 가압류 발생 시 세입자의 대응 방법

1. 우선순위 확인: 등기부등본을 통해 본인의 권리가 가압류보다 앞서는지 확인합니다. 확정일자와 전입신고가 빠를수록 우선순위는 높아집니다.
2. 계약 갱신 거부 및 내용증명 발송: 만기 전에 임대인에게 계약을 갱신하지 않겠다는 의사를 문서로 전달합니다.
3. 임차권 등기명령 신청: 이사를 가야 하는데 보증금을 받지 못한 경우, 법원에 ‘임차권 등기명령’을 신청해 보증금 반환 청구권을 유지할 수 있습니다.
4. 법적 대응: 임대인의 보증금 미지급이 확실할 경우, 민사 소송 또는 소액사건심판 제도를 이용해 빠르게 대응할 수 있습니다.

 

4. 전문가 조언: 가압류 예방을 위한 팁

전세 계약을 체결하기 전 다음과 같은 사항을 점검하세요:

• 계약 전 반드시 등기부등본과 채권 정보를 확인하세요.
• 보증금 보호 기관(HUG, SGI서울보증 등)을 통해 보증 상품에 가입하세요.
• 계약서에 보증금 반환 조건 및 기한을 명확히 기재하세요.
• 가능하다면, 중개사무소를 통해 안전한 계약을 진행하세요.

 

5. 결론: 미리 대비하면 보증금은 지킬 수 있습니다

가압류는 예기치 못하게 발생할 수 있으나, 사전 점검과 법적 대응만 잘 준비해두면 전세보증금을 안전하게 돌려받을 수 있습니다. 전세 만기가 다가오고 있다면, 지금 당장 등기부등본 확인과 내용증명 발송부터 시작하세요.

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- 본 글은 2025년 4월 기준으로 작성되었으며, 최신 정보를 반영하고 있습니다.