우선변제권의 요건 - 계약기간 중 점유와 확정일자

 

주택임대차보호법을 기반으로 임차인이 보증금을 우선적으로 보호받기 위한 핵심 요건을 살펴봅니다.

우선변제권이란?

우선변제권은 임차인이 임대차 종료 시점에 보증금을 돌려받지 못한 경우, 해당 주택이 경매나 공매로 처분될 때 다른 채권자보다 우선하여 보증금을 변제받을 수 있는 권리입니다.

이는 임차인의 주거 안정을 위한 중요한 보호장치로, 주택임대차보호법에 따라 일정 요건을 갖추면 자동으로 발생합니다.

우선변제권의 3가지 요건

임차인이 우선변제권을 가지기 위해서는 아래의 세 가지 요건을 모두 충족해야 합니다.

1. 임대차 계약서 작성 – 임대차 계약을 서면으로 체결하고, 계약서를 보유해야 합니다.
2. 주택의 점유 및 주민등록 완료 – 실제로 주택에 거주(점유)하고 있으며, 주민등록이 되어 있어야 합니다.
3. 확정일자 확보 – 동주민센터 등에서 계약서에 확정일자를 받아야 합니다.

“계약기간 중 점유”와 “확정일자”의 의미

우선변제권을 인정받기 위해서는 단순히 확정일자를 받는 것만으로는 부족합니다. 반드시 계약기간이 진행 중일 때 점유하고 있어야 하며, 그 상태에서 확정일자를 받아야 합니다.

• 계약기간 중 점유: 임차인이 계약 기간이 유효한 동안 실제 주택에 거주하고 있어야 합니다.
• 확정일자 부여: 동주민센터나 법원 등에서 계약서에 확정일자를 받은 날부터 우선변제권이 발생합니다.

중요 포인트: 확정일자를 받았더라도 임차인이 점유 상태가 아니거나 계약이 이미 종료된 경우에는 우선변제권이 인정되지 않습니다.

우선변제권 발생 시점

세 가지 요건(①점유 및 주민등록, ②계약서 보유, ③확정일자)이 모두 충족된 그 다음 날부터 우선변제권이 발생합니다.

즉, 계약서에 확정일자를 받은 날, 그리고 실제로 주택을 점유하고 있으며 주민등록까지 완료되었다면, 그 다음 날부터 경매나 공매 상황에서 우선적으로 보증금을 보호받을 수 있습니다.

실제 적용 예시

예를 들어, 임차인 A씨가 2025년 4월 10일에 전입신고 및 확정일자를 받고, 같은 날 실제 입주하여 거주를 시작했다면, 2025년 4월 11일부터 우선변제권이 발생하게 됩니다.

※ 본 콘텐츠는 2025년 기준 주택임대차보호법에 근거하여 작성되었습니다. 법령 개정 여부에 따라 추후 내용이 변경될 수 있습니다.